La meraviglia di Crossrail è stata sbandierata per anni e non a torto. Le dimensioni gigantesche di questo progetto e i risultati ottenuti sono stupefacenti. Tuttavia, da un punto di vista di progettazione urbanistica, è molto più interessante esaminare i benefici che Crossrail apporterà a Londra in futuro.
Questa nuova arteria di trasporto pubblico è destinata a deformare il continuum spazio-temporale della capitale, rendendo la città ancora più connessa e catapultando di fatto la Londra suburbana nella Zona 2. Gli studi sui prezzi degli alloggi attorno alle stazioni della rete Crossrail confermano che la vicinanza al centro di Londra rende l’investimento ancora più interessante.
Questo “effetto energizzante sui prezzi delle proprietà elisabettiane” si percepisce entro un miglio da ciascuna stazione e si aggiunge alla quantità di alloggi e abitazioni che devono ancora essere sviluppati [1]. Infatti, secondo una recente ricerca, quando la rete Crossrail diventerà pienamente operativa, avrà contribuito ad incrementare di 35 miliardi di sterline il valore delle proprietà situate vicino alle 37 stazioni [2]. Abbiamo però gli strumenti di pianificazione e progettazione giusti per sfruttare un cambiamento di questa portata e di queste dimensioni e offrire luoghi straordinari?
Se osserviamo come è stato presentato il progetto Crossrail al pubblico, è innegabile che ci sia stato un reale sforzo di promuovere l’aspetto progettuale connesso soprattutto alle stazioni e alla realtà pubblica circostante. Tuttavia, la funzione di Crossrail si limita alle stazioni e l’attenzione per la progettazione non si estende oltre 50 metri dagli ingressi delle stazioni. È probabile che ciò sia inevitabile, dal momento che la missione aziendale di Crossrail è quella di garantire la realizzazione del progetto entro la data di scadenza e nel rispetto del budget. Tuttavia, gli effetti di Crossrail sul tessuto edificato circostante e le comunità che vivono attorno alle stazioni si estendono molto oltre la missione di TfL e sono destinati a durare per molti decenni dopo l’apertura della linea nel 2018.
Sarà compito delle autorità locali affrontare la sfida e trasformare la pressione di sviluppare in un’opportunità di placemaking. Idealmente, le autorità dovrebbero sfruttare parte della ricchezza generata dall’aumento di valore delle proprietà per migliorare l’infrastruttura sociale e culturale, anche se il numero di stazioni (soprattutto esterne al centro di Londra) per le quali è prevista una riqualificazione urbanistica è ancora limitato. Non c’è bisogno di reinventare la ruota. Quello che serve è che le autorità locali utilizzino gli strumenti di pianificazione che hanno già a loro disposizione per accertarsi che i documenti di guida alla pianificazione supplementari forniscano una visione e un processo chiari.
Come evidenziato nello studio di Steer Davies Gleave sul valore dell’investimento nelle stazioni e sul loro impatto rigenerativo [3], definire una struttura per lo sviluppo rende i potenziali sviluppatori più fiduciosi. L’obiettivo dei piani urbanistici è assicurare che qualsiasi progetto di sviluppo assicuri un ambiente di qualità e fornisca la giusta combinazione di utilizzo del terreno e tipologie di abitazioni. Per questo motivo, i piani urbanistici devono essere abbastanza flessibili da potersi adattare alle esigenze delle autorità politiche e del mercato. Devono esaminare attentamente la capacità e testare la portata del progetto proposto in funzione della qualità ambientale, delle caratteristiche e dell’identità locali.
I piani urbanistici ben concepiti esprimono una visione condivisa di un luogo e aiutano a realizzarla. Non devono tentare di cristallizzare le caratteristiche specifiche di un’area (l’imprevedibilità è una qualità tipica dei piani urbanistici), quanto piuttosto coordinare gli interventi e mettere in evidenza il carattere locale.
Alcune autorità locali hanno già capito che è arrivato il momento di affidarsi a esperti in consulenza urbanistica, ma spesso si limitano a chiedere consulenza in ambito pubblico, evitando di adottare un approccio più olistico e di concentrarsi sulle aree che offrono maggiori opportunità, identificate dalle precedenti autorità.
Sembra però che siamo agli albori di una nuova era in cui le autorità municipali hanno capito che è necessario adottare un approccio più proattivo, alla luce anche di quanto indicato nel documento “A City for all Londoners” pubblicato dal Sindaco Khan [4]. Il Sindaco intende favorire la crescita del centro di Londra intensificando lo sviluppo attorno alle stazioni e ai centri cittadini ben connessi, mantenendo e migliorando al tempo stesso il placemaking, perché per dirla con le sue parole “man mano che Londra si svilupperà sarà vitale che continui comunque a rimanere uno straordinario posto in cui vivere e lavorare”. Ha parlato anche di una “buona crescita”, ossia della necessità di rispettare i tratti tipici delle diverse parti dei vari villaggi di Londra.
Il tutto è perfettamente in linea con i buoni principi di urbanistica, ma il passaggio successivo dovrà essere quello di articolare queste aspirazioni in strumenti pratici come piani urbanistici per gli hub dei trasporti accattivanti, efficaci e orientati alla crescita.
Ricevi le nostre ultime notizie e opinioni
Yes, you are in the right place. After 40 years, we have changed our name from Steer Davies Gleave to mark our growing international footprint and our expanding portfolio into sectors beyond transport.
Explore our new website to learn more about Steer: who we are, how we work and what our future holds.